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        1. “廣深港”三城人均居住面積不足26平方米

          2019-10-21 08:48:32|來源:證券日報網
          摘要|

          本報記者 王麗新

          ????作為我國開放程度最高、市場經濟活力最強區域之一的大灣區,近年來民營經濟高度發達,人口流入量增長迅速,大量就業人口涌來的背后,卻是居住品質和住房自有率較低的現實窘境。

          ????貝殼研究院發布的《粵港澳房地產市場白皮書》(以下簡稱白皮書)顯示,大灣區住房自有率較低,近3500萬人無自有住房。而大灣區2017年末的總人口約為7000萬人,可見房地產市場還存在巨大空間。

          ????“大灣區未來市場規模和潛力還有很大空間,且這部分需求主要集中在核心城市”,10月18日,在由貝殼研究院發起的粵港澳大灣區房地產高峰論壇上,貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出,大灣區住房問題的核心其實就是大城市的住房問題。

          ????住房自有率較低

          ????眾所周知,粵港澳大灣區包括香港特別行政區、澳門特別行政區和廣東省廣州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、東莞市、中山市、江門市、肇慶市,總面積5.6萬平方公里,2017年末總人口約7000萬人,是經濟活力最強的區域之一,在國家發展大局中具有重要戰略地位。目前,從中央到地方,多項工作正圍繞大灣區建設展開,以推動粵港澳三地合作發展,這一區域正以良好的發展態勢崛起為世界級城市群。

          ????近幾年,大灣區民企500強數量的增速最快,帶動了大量的就業和人口的增長,近三年大灣區平均每年增加150萬人口。白皮書顯示,近三年,深圳、廣州的常住人口分別增長165萬和140萬,而肇慶、江門等城市三年累計增長不足10萬。以深圳為例,從外部來看,深圳客戶中原籍為廣東的比例不到20%,超過80%都是“新深圳人”。

          ????然而,居民住房條件卻有待改善。

          ????貝殼研究院發布的白皮書顯示,灣區11城中有8城住房自有率低于60%,距離全國平均水平有較大差距。同時,香港、深圳和廣州三個核心城市人均居住面積分別為15平方米、19.7平方米和25平方米,距離全國人均36.9平方米(2017年)的水平存在較大差距。

          ????貝殼研究院認為,大灣區“廣深港”三個核心城市的住房問題主要是供應結構失衡所致,外來流動人口與以及年輕人口住房困難。地理空間的限制、供給主體過于單一、存量房屋利率用不高和住房保障渠道不足等現實狀況,導致新增供應節奏難以跟上需求,房價過高而不可支付,居民居住環境有待改善等問題。

          ????以深圳為例,過度市場化和金融化帶來的結果是居民的杠桿高企,高杠桿的金融風險問題突出,深圳月供收入比達90%,居民杠桿率高大82.3%。根據鏈家交易的數據,2018年深圳二手房買賣中貸款成交占比達到92%,幾乎人人使用杠桿,購房者平均貸款成數59%,遠高于其他一線城市。房價和信貸相互促進和循環的作用下,低收入群體被排除在購房市場之外,越來越難進入市場。

          ????尋求“外部供應”增加灣區住房供應

          ????年均150萬的人口流入給大灣區帶來了發展活力,也帶來房地產市場的發展空間。

          ????“結構性人口紅利和改善性需求讓房地產市場未來仍存在一定空間。”中國人民大學國發院城市更新研究中心主任、住房和城鄉建設部政策研究中心原主任秦虹在上述論壇中表示,中國社會將從“住有所居”逐步邁向“住有宜居”,落實“房住不炒”要緊緊圍繞是否在本地工作、落戶,是否真正為改善、為居住需求交易房子,是對住房房地產全產業鏈的需求。

          ????打破城市邊界,開啟大灣區社保互認,尋找核心城市的“外部供應”是灣區破局之道。“核心城市需要尋找’外部供應’”,許小樂指出,目前大灣區的城際交通已經相對發達,對于核心城市的周圍城市,軌道交通的發展也使得同城化趨勢逐步推進(如廣佛兩城),但是購房資質目前還是認本地社保或者戶籍,需要做出相應調整,對核心城市尋找“外部供應”,尤其需要鼓勵香港澳門的購房者來內陸居住,促進港澳和內地的融合。

          ????而為增加中高收入家庭的置業選擇,白皮書建議,降低交易稅費等摩擦成本,刺激存量供應。

          ????“中國的二手房交易面臨較多的稅收名目,加上幾乎為零的持有成本,導致房屋流通成本高、閑置房屋難以被最大化利用”,許小樂坦言,粵港澳大灣區整體商品化率低,非商品房的交易面臨的政策束縛和額外稅收更多,而部分城市的新房供應又有限,更加需要降低二手房交易的摩擦成本,提升流通率,發揮二手房更強的供應韌性優勢,用更少的新建成本改善更多人的居住條件。

          ????此外,許小樂稱,在確權及消除消防安全等風險的基礎上,鼓勵支持市場化的開發商或者長租公寓企業參與,為租賃市場提供更多的品質標準化產品,讓年輕人口“租有所居”,解決職場前幾年的住房問題,給買賣市場“降壓”。

          ????不過,改善市場結構失衡的狀態仍要以“房住不炒”為準繩。白皮書預測,未來大灣區的市場將告別過去的大起大落,整體穩定。觀察粵港澳大灣區房地產交易數據,2018年“廣深港”3個核心城市的交易額占比為60%,預計2025年交易額為2.4萬億元,占據灣區市場份額預計提升至65%。

          ????具體來看,預計到2025年粵港澳大灣區房地產市場的交易規模約3.7萬億元,占全國總體GMV的15%。其中新房約1.5萬億(占全國新房交易的12%),平均每年增加600億元;二手房約2.2萬億元(占全國二手交易的18%),平均每年增加1300億元。二手房交易占比將會持續擴大,到2025年提升5個百分點至59%。

          ????許小樂表示,隨著居住服務行業快速崛起,大灣區將形成一批包括家裝、家政等在內的具有專業服務能力的服務階層。伴隨產業互聯網,房地產的數字化程度進一步提升,同時圍繞交易和資管的房地產金融服務將充足發展。

          (編輯 喬川川 策劃 王麗新)

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