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        1. 斷供3年!河西南再推純宅地,最高樓面限價3.4萬/㎡

          2019-10-17 18:23:35|來源:樂居買房
          摘要| 斷供3年!河西南再推純宅地,最高樓面限價3.4萬/㎡

          ??樂居買房(編輯 欣仔)10月南京土拍市場降溫明顯,本月初出讓的11幅地塊中,僅3幅地塊有溢價成交。接下來10月23日上午,南京將有6幅地塊即將出讓,涉及河西南(1幅)、南部新城(1幅)、紫東(3幅)、六合(1幅)。其中5幅為純宅地,出讓總面積近28公頃,起拍總價近72億。

          ▲10月23日土拍預告

          1.河西

          ??河西南G75地塊

          ??地塊基本信息

          ??地塊名稱:建鄴區河西南部22-6 號地塊

          ??地塊四至:東至現狀道路,南至元前路,西至天保街,北至廬山路

          ??總用地面積:16809.75㎡

          ??出讓面積:16809.75㎡

          ??規劃用地性質:二類居住用地

          ??容積率:1.0<R≤2.75

          ??起拍總價:11.3億

          ??最高限價:15.5億

          ??起拍樓面價:24445元/㎡

          ??最高樓面限價:33530元/㎡

          ▲地塊四至圖(來源江蘇土地市場網)

          ??出讓條件

          ??(1)該地塊裝配式建筑面積比例100%,住宅建筑單體預制裝配率≥50%,住宅建筑100%實行全裝修成品房交付,不享受容積率獎勵政策。

          ??(2)地塊競價達到最高限價時停止競價,改為在本地塊內競爭人才房建筑面積,面積最多者競得。人才房建成后無償移交給河西新城管委會。

          ??地塊解析:

          ??河西南上一次出讓宅地還是在2016年。時隔3年,片區終于再次出讓宅地。

          ▲地塊現狀航拍圖(樂居航拍)

          ??從區位來看,G75地塊位置極佳,一街之隔即是金茂G97項目,靠近魚嘴悅庭(魚嘴金茂悅)和華潤置地魚嘴潤府(即華潤置地瑞府)。此二盤于今年相繼入市,屢開屢罄。其中,魚嘴悅庭已于9月11日收官,華潤置地魚嘴潤府也僅剩3棟樓待售,片區新房庫存大亮紅燈。值得一提的是,魚嘴潤府預計最快11月加推5號樓,戶型面積約100、120、140平米,共計126套精裝房源,前期均價39799元/㎡。另外G97地塊北側800米左右,是已收官的海峽城,目前二手房報價集中在4.4-4.5萬/㎡。

          ??從地塊儲備來看,片區內多幅高價地還處于“蟄伏期”。包括南京地王葛洲壩中國府,該地塊2016年5月被葛洲壩以32.8億拿下,樓面價45213元/㎡。另外河西金茂府,前身為電建金茂G12、G13地塊,樓面價分別達到37027元/㎡和36890元/㎡。這2家樓盤拿地3年均未入市,其中葛洲壩中國府目前已經開放售樓處,河西金茂府則預計3季度開放售樓處。

          ??事實上,河西片區今年以來已經陸續出讓2幅涉宅用地、1幅商辦用地。

          ??4月30日,江心洲G08地塊被榮盛以15.6億元斬獲,達到最高限價,自持商品房住房面積13000㎡。但此后南京土地市場一路降溫,就連河西中部也沒能避免。今年6月,河西中G22地塊出讓,經39輪競價被保利以20.4億元競得,樓面價32356元/㎡,溢價率22.89%,并未觸及限價。

          ??因此時隔3年再推宅地,河西南G75地塊會拍出怎么樣的結果?值得期待。

          2.城南

          ??南部新城G70地塊

          ??地塊基本信息

          ??地塊名稱:秦淮區紅花街道華園路兩側地塊

          ??地塊四至:東至國有空地,南至明都雅苑住宅小區,西至規劃道路,北至富華路。

          ??總用地面積:48155.22㎡

          ??出讓面積:地上47823.50㎡、地下331.72㎡

          ??規劃用地性質:二類居住用地

          ??容積率:綜合容積率2.13

          ??起拍總價:23.4億

          ??最高限價:33.8億

          ??起拍樓面價:22972元/㎡

          ??最高樓面限價:33181元/㎡

          ▲地塊四至(來源江蘇土地市場網)

          ??出讓條件

          ??(1)該地塊不接受聯合競買。

          ??(2)該地塊商業服務配套設施(含物業設施)不得大于地上總建筑面積的3%。C分區為A、B分區地下連接通道,功能為停車,可根據需要建設。

          ??(3)該地塊裝配式建筑面積比例100%,住宅建筑單體預制裝配率≥50%,公共建筑單體預制裝配率≥40%,住宅建筑100%實行全裝修成品房交付,不享受容積率獎勵政策。

          ??(4)該地塊須全部采用可再生能源作為系統冷熱源的集中空調方式。

          ??(5)競得人在項目設計過程中應按照《南部新城開發建設項目設計管理辦法》的相關要求進行報審。

          ??(6)地塊競價達到最高限價時停止競價,改為在本地塊內競爭人才房建筑面積,面積最多者競得。人才房建成后無償移交給南部新城管委會。

          ??地塊解析

          ??今年9月8日,南京南部新城土地招商推介會在廈門舉行,現場披露了12幅重磅地塊,總面積約75.45公頃。包括商品住宅類用地9幅,總面積69.36公頃;商辦類用地3幅,總面積6.09公頃。其中就包括南部新城G70地塊。

          ▲圖源:江蘇土地

          ▲地塊現狀航拍圖(樂居航拍)

          ??南部新城宅地供應稀缺,才于今年先后出讓了2幅涉宅地塊。其中,本月10日,南部新城G64地塊正式出讓,被南京交通投資置業有限公司以底價8.1億元摘得,樓面價16597元/㎡。另外7月3日,南部新城G32地塊經129輪競價被金茂以51.5億元摘得,樓面價29705元/㎡,溢價率33.07%。目前地塊規劃已出爐,計劃打造11棟住宅,另外還打造有人才住宅、配套商業、物業及養老用房。

          ▲金茂G32地塊效果圖

          ??除了以上涉宅地塊,片區內還有香港嘉華南站G89地塊和萬科G46地塊,樓面價分別為27350元/㎡、27168元/㎡。其中香港嘉華南站G89地塊預計由2棟高層住宅及相關配套設施用房組成,上市時間待定;萬科南站G46地塊需現房銷售,為商住混合用地,預計將建4棟高層住宅及部分商業、辦公,上市時間待定。 二者均需現房銷售。

          ??雖然南部新城宅地數量寥寥,但擋不住商辦及醫地塊“火力全開”,未來片區內基礎配套有望迎來爆發。其中——

          ??2018年11月,城南G46商辦地被南京奧特佳商貿服務有限公司以2.6億拿下;

          ??2019年8月,南部新城會展中心G39地塊以3.9億元成交,中芬合作交流中心、五星級酒店已在路上;

          ??2019年10月,銀城底價斬獲南部新城健康產業園G63醫院用地,成交總價2.6億。

          ??另外,南部新城醫療中心已于2018年底正式投入運營,南外本部、南部新城文化藝術中心、神機營文化中心、能源中心等配套都在有序推進建設之中。值得一提的是,就在近日的金洽會上,海爾海納云物聯平臺生態圈項目簽約投資額達100億元,在南部新城設立海納云華東總部,打造智慧安全、智慧出行、智慧消防、智慧能源、智慧照明、智慧車庫、智慧市政、智慧建設8大智慧模塊全場景解決方案的物聯平臺生態圈,助力區域智慧城市建設。

          ▲圖片來源:江蘇土地

          3.紫東

          ??棲霞新城G71地塊、G72地塊

          棲霞新城G71地塊
          基本信息

          ??地塊名稱:棲霞區棲霞街道工農路以西9#地塊

          ??地塊四至:東至歡樂大道,南至規劃江南路,西至規劃湛墅路,北至規劃官窯山北路

          ??總用地面積:75945.65㎡

          ??出讓面積:62699.63㎡

          ??規劃用地性質:二類居住用地

          ??容積率:容積率1.01≤Far≤2.3

          ??起拍總價:16億

          ??最高限價:23.2億

          ??起拍樓面價:11095元/㎡

          ??最高樓面限價:16088元/㎡

          ▲地塊四至圖(來源江蘇土地市場網)

          ??出讓條件

          ??(1)該地塊須配建建筑面積不小于7210平方米的人才房,以整幢、整單元或整層為最小單位,不足一單元或一層的應在同單元或同層內集中布置,由競得人建成后無償移交給棲霞區政府。

          ??(2)地塊內東側有考古發現的自然山體基巖遺存,進一步考古勘探優化保護方案后再確定用途及保護方式。

          ??(3)地塊要求裝配式建筑面積比例100%,住宅建筑單體預制裝配率≥50%,住宅建筑100%實行全裝修成品房交付,不享受容積率獎勵政策。

          ??(4)地塊競價達到最高限價時停止競價,改為在本地塊內競爭人才房建筑面積,面積最多者競得。人才房建成后無償移交給棲霞區政府。

          棲霞新城G72地塊
          基本信息

          ??地塊名稱:棲霞區棲霞街道工農路以西10#地塊

          ??地塊四至:東至歡樂大道,南至規劃水泥廠路,西至規劃湛墅路,北至規劃江南路

          ??總用地面積:56500.09㎡

          ??出讓面積:48458.27㎡

          ??規劃用地性質:二類居住用地

          ??容積率:1.01≤Far≤1.7

          ??起拍總價:10.3億

          ??最高限價:14.2億

          ??起拍樓面價:12503元/㎡

          ??最高樓面限價:17237元/㎡

          ▲大致位置圖(來源江蘇土地市場網)

          ??出讓條件

          ??(1)地塊內東側有考古發現的自然山體基巖遺存,進一步考古勘探優化保護方案后再確定用途及保護方式。

          ??(2)地塊要求裝配式建筑面積比例100%,住宅建筑單體預制裝配率≥50%,住宅建筑100%實行全裝修成品房交付,不享受容積率獎勵政策。

          ??(3)地塊競價達到最高限價時停止競價,改為在本地塊內競爭人才房建筑面積,面積最多者競得。人才房建成后無償移交給棲霞區政府。

          土地解析

          ??在近日舉辦的紫東新區土地推介會上,就曾重點披露棲霞山文化休閑旅游度假區的4幅住宅地塊,其中G68、G69地塊(工農路以西11號、14號地塊)已于10月10日出讓,分別為被藍光和華僑城斬獲。其中G68地塊成交總價7.8億元,樓面價15086元/㎡;G69地塊成交總價9.1億,樓面價13741元/㎡。本次即將出讓的G71、G72地塊(9號、10號地塊)就是另外2幅相鄰地塊。

          ▲樂居航拍(位置圖僅供參考)

          ??從區位上看,4幅地塊均位于棲霞山文化休閑旅游度假區中的棲霞新城板塊,緊鄰棲霞山風景名勝區,地塊一路之隔便是華僑城歡樂谷,區位優勢非常明顯。

          ??值得一提的是,據現代快報消息:為進一步完善優質教育資源,經棲霞山管委會與教育部門研究,與華僑城一路之隔的4幅地塊將正式劃入華僑城南京外國語學校學區范圍,其中就包括G71、G72地塊。

          ▲G71地塊、G72地塊大致區位示意圖

          ??據悉,該校于今年8月28日南外與華僑城剛剛簽訂,辦學規模為小學42班、初中36班。校方預計于2020年9月招收首批學生。(具體時間以教育部門公示為準)

          ??另外,這2幅地塊距規劃地鐵4號線北延線底站約500米,周邊公共設施規劃齊全,規劃小學、初中均位于地塊500米范圍內,緊鄰規劃商業中心,配套齊全,生活便利。

          ??從未來規劃看,這2幅地塊位于紫東片區規劃的九大功能區中的棲霞山文旅科創領航區、環主城東南文化休閑旅游產業帶。地塊所在的棲霞山文化休閑旅游度假區,預計總投資將超過1000億元,將建成國家級旅游度假區、5A級景區、國家級綠色建筑和建筑節能示范區、國家級智慧城市和智慧旅游示范區、國家級文化創意產業集聚區。

          ▲規劃效果圖

          ??周邊樓盤中,一路之隔就是華僑城翡翠天域,項目在售房源充足,均價在2.2-2.5萬/㎡,精裝交付。

          4.六合

          ??六合新城G74地塊

          地塊基本信息

          ??地塊名稱:六合區龍池街道茉湖畔東南側地塊

          ??地塊四至:東至新棠路,南至現狀,西至茉湖中路,北至茉湖路

          ??總用地面積:110170.47㎡

          ??出讓面積:地上101697.22㎡,地下245㎡

          ??規劃用地性質:二類居住用地

          ??容積率:1<Far≤1.6

          ??起拍總價:10.3億

          ??最高限價:14.9億

          ??起拍樓面價:6330元/㎡

          ??最高樓面限價:9157元/㎡

          ▲地塊四至圖

          ??出讓條件

          ??(1)A、B、C分區應分別設置地上總建筑面積2%-5%的配套商業用房,且宜集中布置。住宅建筑高度不得低于24米。

          ??(2)D、E分區為地下連接通道,D分區面積為140平方米,E分區用地面積105平方米。

          ??(3)該地塊須配建建筑面積不小于7730平方米的租賃住房,由競得人建成后自持,用于出租居住,只租不售,不得分割轉讓,不得分割抵押,遵守國家及南京租賃管理政策相關要求。地塊競價達到最高限價時停止競價,改為在本地塊內競爭自持租賃住房建筑面積,面積最多者競得。

          ??(4)該地塊建成后,由南京六合新城建設(集團)有限公司向競得人回購住宅商品房不少于122套,建筑面積不小于13600平方米,回購單價4100元/平方米。競得人在報規劃建設方案審批前,其具體套型設計方案須征得相關回購單位同意。

          ??(5)地塊要求裝配式建筑面積比例100%,住宅建筑單體預制裝配率不低于50%,公共建筑單體預制裝配率不低于40%,住宅建筑100%實行全裝修成品房交付,不享受容積率獎勵政策。

          土地解析:

          ??地塊位于六合新城,六合新城規劃總面積為7.58平方公里,將建設一座服務于六合及周邊區域,具有現代城市綜合服務設施和配置標準,以發展高端商貿服務、文化娛樂、醫療衛生、都市旅游休閑等功能為主的江北新區城市副中心。

          ??該地塊北側為規劃社區中心,將提供更為完善的生活配套,地塊周邊配套成熟,住宅區密集、人口稠密,對改善型住宅業態有著旺盛的需求。地塊可打造高檔商住業態,市場潛力較大。

          ▲地塊現狀航拍圖(來源江蘇土地)

          ??在今年4月底的土拍中,板塊內G14(茉湖畔3號地塊)經22輪競價,被榮盛以6.1億元+自持800㎡商品房拿下,樓面價9470元/㎡,刷新板塊地王價格。G14與茉湖畔東南側地塊相距不遠,此次該地塊將拍出什么價格,值得關注。

          ??茉湖畔東南側地塊周邊純新項目有中海棠城公館(樓面價8949元/㎡)、冠城大通G67地塊(樓面價7173元/㎡,六合最大體量的純新盤),都將現房銷售。片區內龍湖棠城去年9月首開,銷許均價12967-14267元/㎡,當天售罄,11月項目住宅部分收官,中簽率14.7%,全部售罄。板塊二手房價據鏈家數據,小區掛牌價格集中在1.4-1.6萬/㎡。

          5.紫東

          ??馬群G73加油站地塊

          地塊基本信息

          ??地塊名稱:棲霞區馬群街道仙林大道以東奔馬路加油站地塊

          ??地塊四至:東至規劃綠地,南至國有土地,西至仙林大道,北至規劃綠地

          ??總用地面積:3199.15㎡

          ??出讓面積:3199.15㎡

          ??規劃用地性質:B41a加油站用地

          ??容積率:Far≤0.6

          ??起拍總價:4740萬元

          ??出讓條件

          ??(1)競買人須取得南京市(含區)商務局加油站遷建資格確認文件,并憑2015年底前有關遷建協議報名。

          ??(2)該地塊帶現狀建筑掛牌,保留建筑計入容積率,保留建筑面積共計1131.65平方米,評估價值為35.4662萬元,競得人另需繳付建筑物價款35.4662萬元給棲霞區政府國資辦。


          ??部分內容來源:江蘇土地

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